 |
| أيمن عبد الحميد |
رئيس شركة «الأولي» في حواره: معدلات التمويل العقاري تراجعت بالسوق بنسبة 40% خلال العام الحالي
طرح عملية توريق ب 1.5 مليار جنيه قبل نهاية العام
كشف أيمن عبدالحميد نائب رئيس مجلس الإدارة، والعضو
المنتدب لشركة التعمير للتمويل العقاري “الأولى” عن توقعات لأداء السوق المصري ومقترحاته
لمواجهة تداعيات الازمة الاقتصادية العالمية، واستعرض خطط وحجم أعمال الشركة الفترة
القادمة.
وأكد عبدالحميد فى حوار خاص على تراجع حجم التمويل
العقاري الممنوح للمواطنين بنسبة 40% خلال العام الحالي مقارنة بأداء القطاع العام
الماضي، مقترحا عدد من الحلول لتمويل الوحدات العقارية تحت الانشاء.
فى البداية كيف ترى انضمام مصر لتجمع «بريكس»؟
انضمام مصر إلى تجمع بريكس خطوة جيدة وتخدم الاقتصاد
المصري وتخفف من حجم تأثير الدولار نتيجة تداول السلع مقابل عملة بريكس أو العملات
المحلية كما ستعمل بريكس على وجود اتفاقيات تساهم فى زيادة حجم التبال التجاري بين
دول التجمع، ولكن يجب عدم الإفراط فى التفاؤل بنتائج تلك الخطوة بسبب العجز فى الميزان
التجاري.
يطالب الكثيرين بضرورة تمويل الوحدات تحت الإنشاء، كيف نتجاوز تلك الأزمة؟
يمكن حل أزمة تمويل الوحدات تحت الإنشاء من خلال
خطوتين، الأولى إلغاء قرار البنك المركزي لسنة 2007 بإيقاف تمويل الوحدات تحت الإنشاء
أو تمويل شركات مولت وحدات تحت الإنشاء.
حيث قام بعض المطورين بالحصول على تمويل للمشروع
وعند الشراء تحصل الشركة على تمويل عقارى على الوحدة، مما يسبب وجود تمويلين لوحدة واحدة، وهو
ما تسبب فى مشكلات فى تمويلات البنوك والشركات.
والخطوة الثانية التى تسببت فى وقف التمويلات، أنه
أثناء التمويل تحت الإنشاء تعثر بعض المطورين عن التسليم بمدد زمنية كبيرة، مما ترتب
عليه إحجام العميل عن السداد، وتخلف المطور عن التسليم بدون شرط جزائي بالعقود، ولذلك
أوقفت شركات التمويل قرار التمويل لهذه الوحدات طواعية وبدون اتفاق على الرغم من إتاحته
من القانون.
ويمكن حل تلك النقطة في وجود جهة منظمة لهذه العلاقة
لها سلطة على العميل والمطور والممول وفى حالة عدم الالتزام بالتسليم يتم فرض غرامات
عليه، وعند تعثر العميل يتم تغريمه و استبداله بعميل آخر.
ما هو حجم التمويلات التي حققتها الشركة والمستهدف بنهاية العام؟
حققت الشركة تمويلات بلغت 1.8 مليار جنيها بنهاية
أغسطس الماضي، ونستهدف الوصول بالتمويلات إلى 2.1 مليار جنيه بنهاية العام الجاري،
ووصل عدد عملاء الشركة لحوالي 37 ألف عميل، وجميع طلبات التمويل تعمل إلكترونيا، كما تتيح الشركة كافة وسائل الدفع الإلكتروني، وذلك
من خلال ماكينات الصراف الآلي أو التحويل النقدي أو عن طريق فوري، أو الإيداع في حساب
الشركة.
هل يوجد اتفاقيات بين الشركة والمطورين العقاريين؟
لا توجد أهمية في الوقت الحالي لوجود مثل هذة الشراكات
أو الاتفاقيات بين الشركة والمطورين، ففي أوقات سابقة كانت الشركة في عقود الشراء هي ممول بين البائع والمشتري.
وفي حالة تعثر العميل كان هناك اتفاق بين المطور
والممول للضغط على العميل للسداد أو الاستحواذ على الوحدة لبيعها في مزاد علني فكان
لابد من تضامن المطور والممول.
بينما الآن يشترى الممول الوحدة بشكل مباشر واعادة
بيعها او التأجير مع وعد بالبيع في نهاية المدة للعميل أو المشاركة خلال فترة التمويل، كما أصبح
لدي شركات التطوير دراية بما تحتاجه شركات التمويل .
ما هي نسبة التعثر بين عملاء الشركة؟
نسب تعثر عملاء الشركة ضعيفة ولا تتجاوز حوالي 1.6% بنهاية شهر أغسطس، في حين شهدت تراجعًا ملحوظًا
خلال الشهر الجاري، ووضعت الشركة 3 حلول لمواجهة تعثر العملاء أولها عندما تكون فترة
التعثر مؤقتة فيتم جدولة المديونية من قبل الشركة، والحل الثاني هو بيع الوحدة لمشتري
يقوم بتسديد المديونية للشركة ويسدد للعميل باقي أمواله، والثالث تقوم الشركة بالاستحواذ
على الوحدة وبيعها في مزاد علني وسداد أموال العميل.
ماذا عن عمليات التوريق؟ وهل تخطط الشركة لعمليات توريق قادمة؟
الشركة قامت بعملية توريق في مارس الماضي بحوالي
مليار جنيه لمديونية قيمتها 1.5 مليار جنيه.
كما تخطط الشركة لعملية توريق بقيمة مليار جنيه أخرى قبل نهاية العام الجاري، لمديونية تبلغ
1.5 مليار جنيه.
فيما تعكف الشركة على تجهيز جميع مستنداتها فى الوقت
الراهن.
كم حجم استثمارات الشركة في الشركات الأخرى؟
حوالي 500 مليون جنيها في الشركات التي تساهم فيها
الشركة.
ماذا أثر ارتفاع أسعار الفائدة واسعار الوحدات العقارية على التمويل؟
حجم التمويلات انخفض خلال عام 2023، ويرجع ذلك إلى
ارتفاع أسعار الفائدة وارتفاع أسعار العقارات.
فمثلا منذ عامين كان العميل يشتري وحدة بمليون و25
ألف جنيها وكان يقوم بسداد 250 ألف مقدم ولكي يحصل على المليون جنيها كتمويل كان يحتاج
لأن يكون دخله 35 ألف جنيها شهريا.
وعقب ارتفاع أسعار الفائدة أصبح من الضروري أن يصل
راتبه إلى 48 ألف جنيها، ولذلك ارتفعت قيمة القسط والذي يشترط أن ترتفع قيمة الدخل
حيث لا يمكن لجهة التمويل أن تستقطع أكثر من 50% من الدخل.
وتزامن مع ذلك ارتفاع سعر الوحدة فالوحدة التي كان
سعرها مليون و250 ألف جنيها أصبح سعرها 2 مليون جنيه حاليًا، وترتب على ذلك انخفاض
الإقبال على التمويل العقاري.
كيف يتم التعامل بالسوق العقاري مع صعوبة التحكم في أسعار الوحدات وأسعار الفائدة؟
لا يعتبر ارتفاع سعر الفائدة أزمة طويلة الأجل،
فمثلا في عام ٢٠١٦ ارتفعت أسعار الفائدة بأكثر من 10% واستغرقت فترة حتى انخفضت مرة أخرى
وعادت إلى معدلها الطبيعي.
وسوف تتراجع أسعار الفائدة الحالية ولكن عندما يتحقق الهدف الاقتصادي من رفعها،
وهو محاولة من البنك المركزي المصري لاحتواء التضخم على الرغم من أن التضخم جاء نتيجة
عوامل خارجية، وسينتهي ارتفاع أسعار الفائدة قريبا عندما يبدأ التضخم في الانحسار أو
عدم الزيادة .
كيف نجحت الشركة في ظل الأزمة الاقتصادية التي يشهدها السوق المحلي؟
كان هدف الشركة منذ إنشائها تمويل محدودي ومتوسطي
الدخل حيث أن الشركة مملوكة للدولة، وتم إضافة هدف جديد وهو أن تتعامل الشركة مع كل
من يصلح أن يحصل على التمويل العقاري، ولذا تم إضافة عملاء جدد من ذوي الدخل فوق المتوسط
والمرتفع مما ساهم فى زيادة حجم أعمال الشركة.
حيث أن قانون التمويل العقاري لم يميز بين العملاء
من حيث محدودي ومتوسطي ومرتفعي الدخل.
لذا سارت الشركة على نفس النهج من حيث عدم التمييز
بين أصحاب الدخول، وبدأت التعامل مع العملاء من حيث المنتجات التي تناسب كلا منهم.
وتحقق الشركة من تمويل العملاء ذوي الدخل المرتفع
وفوق المتوسط عائد مرتفع، فيما يعتبر تمويل الدخل المتوسط والمحدود هدف قومي
ولذلك تضع الشركة قيمة محددة لتمويل ذوي الدخل المتوسط
والمرتفع، ولكن تقوم بتمويل ذوي الدخل المتوسط والمحدود دون حدود، وللشركة القدرة من
العمالة والفروع أن تقدم أي حجم من التمويلات لهذين الفئتين.
كيف تعمل الشركة على التطوير المستمر للعمالة؟
تستهدف الشركة إعادة التنظيم من خلال تدريب الموظفين
وزيادة قدراتهم وسيتم خلال الثلاثة أشهر المقبلة من العام تحديث في استراتيجيات وسياسات
الشركة، والتى لن تعرقل منح التمويلات ودعم المنتجات الإلكترونية تسهيلا لأداء الموظفين.
ماذا يحتاج السوق العقاري لزيادة مساهمته بالناتج المحلي الإجمالي؟
نظرا لاستحواذ القطاع العقاري على نحو 25% من الناتج
المحلي الإجمالي، فأصبح يجب منحه مزيدا من الإجراءات التي تعمل على توسعه، ولابد من وجود جهة وصل ما بين الجهة التشريعية والمطوريين
وجهات التمويل.
كيف يمكن التوسع في حجم التمويل العقاري؟
الشركة ترغب في توسيع حجم التعاون في التمويل العقاري،
ولكن قانون التمويل اشترط على الشركات التعامل فقط مع المسوقين الحاصلين على ترخيص،
مما تسبب في سحب العميل من الشركات إلى البنك.
مما ساهم بشكل ملحوظ في انخفاض عدد العملاء الأفراد
بأكثر من 60%، وتقدمت الشركة بمقترح يتضمن دفع السوقيون غير الحاصلين على ترخيص، نسبة
من أرباحهم لهيئة الرقابة المالية وليس عدم التعامل معهم.
كيف يخرج السوق العقاري والاقتصاد المحلي من أزمته؟
ينتج التضخم عن انخفاض سعر الجنيه مقابل الدولار
نتيجة شح الدولار واعتباره سلعة، وليس نتيجة انخفاض القدرة الشرائية للعملة فقط، ونتج عن الإغلاق الشبه كامل خلال فترة انتشار فيروس كورونا
انخفاض المعروض مع ارتفاع السيولة الدولارية نتيجة طبع الولايات المتحدة دولار دون
غطاء سلعىة بلغ ٨ ترليون دولار مما ادى بدوره لظهور تضخم فى كل دول العالم والذى
نتج عنه رفع اعار الفائدة لكبح جماح التضخم ، والذى تسبب رفع الفائدة في هروب الاستثمارات من السوق المحلي .
ولكي ينجح الاقتصاد في عبور الأزمة لابد أن يثبت الاقتصاد جدارة ونجاح زيادة معدل الاستثمار لكي يكتسب مستثمرين جدد، من خلال إعطاء ضمانات لهؤلاء المستثمرين بألا يفقد قيمة العملة عند خروجه من السوق.